Lavori in casa e accesso alla proprietà privata, tutte le regole

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Ecco tutto quello che occorre sapere in merito alle regole relative a una materia particolare che a volte genera contenziosi: si tratta dei lavori in casa e dell’accesso alla proprietà privata.

Le nostre città sono sempre più ‘fitte’ di abitanti, gli spazi non sono più quelli di un tempo.  I dati i dati relativi al censimento del 2021 rilasciati da Eurostat nel 2023, fotografavano i 4,4 milioni di celle che costituiscono il territorio europeo, ciascuna delle quali circoscrive uno spazio di 2 chilometri quadrati, individuando 1,8 milioni di aree popolate, mentre 2,6 sono disabitate.

Le due nazioni con il maggior numero di zone disabitate risultavano essere individuate in Spagna con un dato di 426mila e in Svezia con 362mila. Anche in Italia vi sono aree del paese quasi disabitate, in particolare lungo l’arco alpino, ma anche lungo gli Appennini, in Sicilia e Sardegna. Le zone più densamente popolate si trovano a Milano e nel suo hinterland, poi al Nord con tutto l’arco pedemontano, la linea della via Emilia, la costa ligure, l’area di Firenze, le zone metropolitane di Roma e Napoli, Palermo e Catania in Sicilia.

Anche se con una situazione di vivibilità buona nel nostro Paese, la villetta monofamiliare non è più alla portata di tutti, ancora di più nelle grandi Città come avviamo visto. Diviene quindi sempre più importante conoscere le regole che regolano il rapporto con i confinanti, i proprietari dell’appartamento vicino al nostro e dei nostri vicini di casa.

Nei casi di complessi abitativi più numerosi e ampi, potrebbe risultare indispensabile, in alcune situazioni, come in caso di lavori di manutenzione, transitare nella proprietà altrui per avere pieno accesso alla propria. È bene sapere che la legge riconosce questo aspetto, prevedendo l’obbligo di accesso nella proprietà privata per l’esecuzione di alcuni lavori, limitando l’onere a carico del vicino a quanto strettamente necessario.

Lavori in casa e accesso alla proprietà privata, tutte le regole

Seppure la tutela della proprietà privato è un caposaldo del nostro ordinamento giuridico e nessun cittadino è autorizzato a entrare nella proprietà privata altrui senza il consenso del titolare, ci si può trovare nella condizione per la quale, al fine di eseguire la manutenzione in un certo appartamento divenga necessario passare dalla proprietà del vicino, che di solito non accetta di buon grado questa imposizione. Alla base della reticenza a far entrare estranei nella propria proprietà di certo vi è la paura di subire danni, di esporsi al rischio di furti e ai disagi di possibili perdite di tempo. Timori comprensibili tanto quanto le necessità del vicino che vede nel passaggio l’unico modo o quello più conveniente per portare a termine l’intervento.

Il riferimento normativo è rappresentato dall’articolo 843 del Codice civile, che impone al proprietario di permettere l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando necessario alla costruzione o riparazione di un muro o di altre opere, comuni o del vicino. La necessità in questione deve essere riscontrabile e l’accesso deve essere limitato nei tempi e nelle modalità, solo per quanto indispensabile.

Numerose le sentenze ed i pronunciamenti della Corte di Cassazione, secondo cui esiste la necessità di accesso o passaggio quando questo rappresenti l’unica soluzione praticamente attuabile per eseguire i lavori, per esempio quando si accede alla parte su cui intervenire soltanto tramite l’appartamento del vicino. L’altra evenienza riguarda il fatto che la soluzione comporti meno sacrificio rispetto alle alternative, sia per chi chiede il passaggio, sia per il vicino che lo subisce.

Gli obblighi

In queste situazioni il vicino di casa è quindi tenuto a permettere l’accesso e il passaggio dal proprio fondo, con modalità e tempi concordati al fine di permettere l’esecuzione dei lavori con il minor disagio possibile.

In caso il rifiuto perduri e vi sia una negazione di questa possibilità, non rimarrà che da adire a vie legali, come primo passaggio con una diffida, affinché sia il giudice a stabilire obblighi, tempi e modi per il passaggio dalla proprietà del vicino.

L’accesso forzato sarà imposto, ovviamente, soltanto quando ritenuto necessario in base alle perizie tecniche, tutelando la proprietà adiacente con l’obbligo da parte di che chi esegue i lavori a riconsegnare l’immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto, dovendo farsi interamente carico di eventuali danni. Sarà quindi la sentenza a obbligare il vicino a rispettare l’obbligo di apertura, con sanzioni in caso di violazione. Non è mai possibile né concesso l’accesso forzato, che può essere disposto solo giudizialmente. L’accordo bonario tra le parti, preferibilmente scritto, resta comunque l’opzione più veloce e conveniente su cui puntare.

Regole per l’intero condominio

In caso sia l’intero condominio a necessitare di un accesso all’appartamento del singolo condomino, come funziona?

L’amministratore in questo caso dovrà innanzitutto procurarsi una delibera assembleare che approvavi i lavori necessari al restauro, risanamento di una data area condominiale. Una valida delibera è necessaria a dimostrare una volontà collettiva formalizzata secondo le regole condominiali, eventualmente corredata da relazioni e perizie tecniche che ne attestano la necessità e l’urgenza.

Sebbene l’obbligo ex art. 843 c.c. possa sorgere anche in assenza di delibera se la necessità è palese, come può avvenire con la rottura improvvisa di una tubazione comune, ad esempio, una delibera approvativa rende la richiesta di accesso molto più solida e difficilmente contestabile dal singolo proprietario.

Il fulcro giuridico della questione torna ad essere l’articolo 843 del Codice civile, in base a sentenze pronunciate di recente, da ultima quella del Trib. Pordenone (sent. n. 178 del 21 marzo 2025) che ha affrontato proprio il caso di un condomino oppostosi all’ingresso delle maestranze per lavori di consolidamento.

Sebbene spesso associato ai rapporti tra proprietà confinanti, la norma in questione trova piena applicazione anche all’interno della realtà condominiale. Essa stabilisce che il proprietario di un fondo (e per estensione, di un’unità immobiliare in condominio) deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo immobile qualora ciò sia necessario al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Tale disposizione impone quindi un obbligo specifico al proprietario dell’unità esclusiva, in caso di necessità, che deve essere oggettiva e dimostrabile: non può opporre un rifiuto aprioristico se l’accesso è strumentale all’esecuzione di lavori su parti comuni o necessarie alla stabilità dell’intero edificio. L’interesse alla conservazione e alla sicurezza del bene comune (o del bene del vicino, se applicabile) viene considerato prevalente rispetto al disagio temporaneo causato al singolo proprietario. D’altro canto, il condominio in questo caso, o chi richiede l’accesso, debbono essere in grado di provare che non esistano altre soluzioni ragionevoli. Se è possibile, ad esempio, montare un ponteggio esterno per riparare una facciata senza entrare nei balconi privati, l’accesso tramite questi ultimi potrebbe non essere considerato “necessario”.

Nel caso definito dal Tribunale di Pordenone una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) aveva accertato che per i lavori di consolidamento delle fondazioni e delle pareti era indispensabile intervenire sull’intero piano terra, rendendo così oggettivamente necessario l’accesso all’unità del condomino che si opponeva. La sicurezza dell’edificio, ribadisce la sentenza, riguarda l’incolumità di tutti i residenti e la conservazione del valore patrimoniale dell’intero stabile. Va da se che, di fronte a un interesse collettivo si grande rilevanza, supportato da valutazioni tecniche sulla necessità degli interventi, il diritto del singolo proprietario di impedire l’accesso alla sua unità immobiliare venga meno.

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