Soggetti legittimati alla richiesta del titolo edilizio: chiarimenti

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L’approfondimento giuridico e normativo, a cura dell’Avvocato Maurizio Lucca, sui soggetti legittimati alla richiesta del titolo edilizio.

In presenza di una richiesta del titolo edilizio, ovvero di altro intervento mediante strumenti di semplificazione (ad es. SCIA), il Responsabile del procedimento (colui che rilascia il titolo o sia titolare di una competenza istruttoria, anche solo ai fini di un controllo) deve, quale precondizione, verificare se esista una valida legittimazione (soggettiva) per intervenire sul bene, non potendo salvaguardare eventuali pregiudizi, con il richiamo all’“esimente “facendo salvi i diritti dei terzi” [1]: occorre accertare il legittimo diritto [2].

Invero, la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi non consente di prescinderne la puntuale verifica laddove la carenza di legittimazione emerga per tabulas e non richieda né indagini suppletive, né, men che meno, prese di posizione a favore dell’una o dell’altra tesi di parte: l’Ente ha il dovere di compiere quel minimo di indagini necessarie per verificare se le incongruenze o contestazioni siano fondate sul piano quanto meno della legittimità formale e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento dell’esclusività, in fatto o in diritto, della sua posizione [3].

Le verifiche preliminari

In termini diversi, in sede di esame di una istanza per il rilascio di titolo edilizio, ovvero in sede di la verifica degli interventi “liberi” del privato, costituisce – la verifica del possesso della proprietà – un presupposto la cui mancanza impedisce all’Amministrazione di procedere oltre nell’esame della richiesta, anche se deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile, con particolare riferimento all’inesistenza di servitù o di altri vincoli reali che potrebbero limitare l’attività edificatoria dell’immobile [4].

Infatti, al fine di potere ottenere validamente il rilascio del titolo o dare corso all’intervento, non è sufficiente la mera disponibilità di fatto del bene o dell’area interessata dall’intervento edilizio, ma è necessaria la disponibilità giuridica della stessa: essere proprietari o averne titolo (il comma 1, dell’art. 11, Caratteristiche del permesso di costruire, del DPR n. 380/2001, postula «Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo»), nel senso più ampio di una legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario [5].

Questa esigenza si innesta nell’ottica della ricercata conformità degli interventi edilizi alla disciplina urbanistica, nell’esclusivo interesse pubblico ad una programmata e disciplinata trasformazione del territorio, l’impulso ad effettuare tale trasformazione debba provenire da un soggetto, che si trovi in posizione di detenzione qualificata del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota [6].

Il pronunciamento

La sez. II quater Roma, del TAR Lazio, con la sentenza 5 marzo 2025, n. 4671 (Est. Bucca), conferma un orientamento consolidato sulla necessità di verificare la titolarità della legittimazione, titolarità che coincide con la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota.

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